Самый больной вопрос в любом городе любой страны мира, конечно, квартирный. Проанализировав пятилетнюю статистику, преимущественный объем ввода зданий приходится на жилой сегмент - порядка 72% от общего объема. Эксперты строительной отрасли имеют все предпосылки предполагать, что данная тенденция сохранится и в ближайшем будущем. Что касается технического прогресса в жилищном строительстве, то на данном этапе развития отрасли он состоит в дальнейшей его индустриализации и переходе на монтаж из более крупных конструкций и деталей заводского изготовления с применением эффективных материалов.
В данной брошюре речь пойдет о технологии возведения зданий на стальном каркасе и ее применении в многоэтажном жилищном строительстве. Подробно будут освещены особенности проектирования зданий со стальным каркасом, методы оптимизации объемно-планировочных решений, готовые решения по конструкциям каркаса, перекрытий, внутренних и наружных стен, а также конкретные примеры зданий, которые реализуются в России с применением данной технологии.
Публикация предназначена для инвесторов, застройщиков, архитекторов и проектировщиков.
Сегодня технология строительства с применением стального каркаса используется при строительстве высотных зданий, жилых комплексов средней и низкой этажности, многофункциональных комплексов, инфраструктурных объектов (паркинги, ФОКи) и социальных объектов (школы, детские сады, медицинские центры), коммерческой недвижимости.
Основными преимуществами данной технологии являются: скорость, конкурентная себестоимость, гибкость и функциональных планировочных решений, возможность «типового» строительства и экономическая эффективность.
Сегодня считается нормальным покупать жилье на этапе котлована и от момента внесения первого взноса до момента заезда в новое жилье ждать по 2-3 года. Так, если сборка 10-этажного 7-ми подъездного панельного дома в среднем занимает 5-6 месяцев, монолита 10-11 месяцев, то «коробка» из стального каркаса будет готова за 4 (при использовании навесных панелей).
Это возможно благодаря отсутствию так называемого «цикла мокрых работ» в процессе монтажа, который серьезно замедляет возведение монолитных зданий. Здесь проявляется еще один плюс стальных конструкций: их производят непосредственно на заводе, а на стройплощадку доставляются уже фактически готовые элементы, которые остается просто смонтировать по принципу конструктора «лего».
Кроме того, отсутствие «мокрых процессов» дает возможность всесезонного строительства в различных регионах РФ без дополнительных затрат на применение новейших технологий и материалов для зимнего строительства.
Для увеличения темпов применяется поточный метод строительства, при котором возведение несущих конструкций на более высоких отметках здания ведется параллельно устройству ограждающих конструкций на уровнях ниже. Данный метод работает при многоэтажном строительстве, так как металлокаркас имеет возможность возведения укрупненными элементами высотой 12 и более метров. При возведении 3-х и 4-х этажных зданий совмещение этапов не требуется, так как интенсивность использования рабочих в данном случае будет снижаться.
Скорость строительства стального каркаса соизмерима с панельным домостроением, который основан на использовании предварительно изготовленных крупных железобетонных панелей и плит заводского производства.
Важно отметить, что существенное влияние на темп строительства оказывает календарное планирование работ. В том случае, если девелопер/заказчик нацелен на высокие темпы ввода площадей в эксплуатацию, то, выбирая технологию строительства с применением стального каркаса, он обладает всеми возможностями по оптимизации сроков строительства. В данном случае, риск замедления сроков реализации, простаивания производственных мощностей и низкая эффективность рабочей силы лежат на генеральном подрядчике строительства и не являются недостатком выбранной технологии строительства.
Конкурентная себестоимость.
Технология возведения домов сводится к сухой всесезонной «сборке» заготовок заводского качества при использовании только кранов на автомобильном шасси. Экономия на спец. технике и уменьшение требуемого количества специалистов высокой квалификации (по сравнению со стандартными технологиями) позволяет снизить себестоимость строительства 1 кв. м продаваемой площади. Это дает возможность реализовать доступное жилье, решить проблему очередников, малообеспеченных и молодых семей практически во всех самых отдаленных уголках нашей страны и в любом климате.
Существует мнение, что гибкость и функциональность планировок всегда на стороне монолита, а планировочные решения в домах из металлокаркаса являются заложником конструктивной системы, как и у панельных домов.
Но, в действительности применение стального каркаса в здании означает отсутствие несущих стен, что дает конечному пользователю (покупателю) полную свободу для воплощения своих дизайнерских идей, а заказчику увеличивать продаваемую площадь здания до 10%.
Создавать оригинальные планировки помогает компактность вертикальных несущих конструкций (колонн). Вместо несущих бетонных стен и пилонов в здании со стальным каркасом появляется небольшая колонна. Для здания высотой 20 этажей ее размер не будет превышать 40х40 см. Для сравнения, аналогичная по несущей способности бетонная стена будет иметь размер 20х150 см. Коммуникации в случае стального каркаса размещаются в шахтах (подобных лифтовым) и имеют сравнительно компактные размеры.
Для девелопера такая технология строительства позволяет реализовать наиболее конкурентоспособную нарезку квартир. В случае строительства социального жилья, где выгоднее реализовывать квартиры, соответствующие точному количеству квадратных метров, определенные по социальным нормативам, вопрос гибкости планировочных решений встает наиболее остро.
Кроме того, благодаря стальным конструкциям назначение использования здания и его внутренние планировки могут со временем изменяться, как это, например, произошло с гостиницей «Украина» или Центром международной торговли.
Шаг колонн ригелей и балок задается в зависимости от планировок потенциального объекта и влияет на расход стали. Мнение, что «у зданий из сборных стоечно-ригельных конструкций, шаг колон важнее эргономичности планировок и оптимизации размера помещений» является ошибочным, так как узлы конструируются инженером после подбора сечений колонн и балок, а не наоборот.
Таким образом, свободная квартирография и неограниченная возможность перепланировки и эргономичность планировочных решений – неоспоримые плюсы технологии строительства с применением стального каркаса.
По качественным характеристикам (теплоизоляции, звукоизоляции, огнестойкости и пр.) здания, реализованные на стальном каркасе, не уступают характеристикам зданий, построенных по классическим технологиям.
В современной мировой строительной практике на сегодняшний день наиболее востребованы сталежелезобетонные конструкции и конструкции из тонкостенных оцинкованных элементов.
Сталежелезобетонные конструкции представляют собой гибрид стального каркаса и монолитного железобетона. Такой гибрид двух различных конструктивных решений позволяет получить достоинства обеих систем в одной конструкции: обеспечиваются компактные сечения и большие пролеты, защита от коррозии и огнезащита конструкций.
В российской строительной практике такие технологии тоже используют, но в гораздо меньших объемах из-за отсутствия нормативной базы, которую с введением нового свода правил по проектированию сталежелезобетонных конструкций удастся улучшить.
Легкие стальные тонкостенные конструкции из оцинкованного проката используются как для устройства ограждающих конструкций (наружные стены, перекрытия), так и для возведения всего каркаса в целом. Главное преимущество технологии – малый вес конструктивных элементов. В малоэтажном строительстве из ЛСТК выполняют весь каркас здания, а затем получившийся «скелет» утепляют и облицовывают. В многоэтажном строительстве ЛСТК используют в основном в качестве модулей заводской готовности, которые интегрируются в каркас из черного проката, либо для устройства наружных стен и перекрытий.
Строительство проектов по технологии с применением стального каркаса может применяться при реализации проектов разного класса и позиционирования.
Но, важно помнить, что покупатели квартир в комплексах «бизнес» и «элит» классов проявляют повышенные требования к качеству строительства, планировкам, местам общего пользования и даже к фасадным решениям. Типовое строительство можно реализовывать только тогда, когда такие требования минимальны, а значит в комплексах «комфорт» и «эконом» классов.
Сегодня типовое строительство - это панельное домостроение. Типовая застройка по технологии «стального каркаса» возможна. В настоящее время реализуется ряд проектов, которые, мы надеемся, станут «типовыми» и смогут быть востребованы в рамках реализации федеральных программ.
Потенциальным и рекомендуемым направлением для развития стального строительства является сектор гражданского строительства в регионах, а именно реализация программ: «Жилье для российской семьи», «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан», «Арендное жилье» и пр.
В настоящее время такие проекты уже реализуются. Например, ЖК «Новомарусино» (г.Новосибирск), ЖК «Милоновский парк» (г.Уфа) и пр. участвуют в реализации государственной программы «Жилье для российской семьи». Жилые проекты в г.Гаджиево, в г.Красноармейск, на Курильских островах, в Нижегородской области реализуются по программам: «Жилье для военнослужащих» и «Переселение из ветхого и аварийного жилья».
Так, например, за все время существования программ переселения граждан из аварийного жилого фонда было расселено порядка 5,7 млн. кв. м жилья, а к осени 2017 г. планируется расселить еще 5,6 млн. кв. м жилищного фонда. Эта задача должна быть реализована за период чуть больше 1 года, поэтому, только по данной программе во всех регионах России, участвующих в программе, должно вводиться ежемесячно порядка 400 тыс. кв. м.
Поиск путей повышения конкурентоспособности девелоперских проектов всегда является актуальным, а особенно в кризисный период. В таких условиях увеличение темпов реализации жилых проектов и снижения затрат на строительство – самые важные задачи для строительных компаний.
Производители металлопроката, входящие в АРСС, в настоящее время активно поддерживают строительную отрасль и готовы предложить специальные условия в рамках программы поддержки пилотных проектов. Кризис для девелоперов, в данном случае, дает уникальные возможности перехода на передовые конкурентоспособные технологии строительства.
Кроме того, технология строительства на металлокаркасе может способствовать оживлению строительной отрасли в целом в условиях падения цен на металлопрокат на мировых рынках.
Для покупателя. На рынке жилой недвижимости основными факторами, влияющими на ценообразовании квартир, являются: местоположение объекта, его позиционирование и стадия готовности. В данном случае, технология строительства – второстепенный фактор.
При этом, если с панельным строительством у покупателей ассоциируется жилье «эконом» и «комфорт» класса, с монолитом – жилье повышенной комфортности («бизнес», «элит»), то комплексы, построенные на металлокаркасе, могут позиционироваться в любых ценовых сегментах в зависимости от планировок и вариантов отделки.
Это благоприятный фактор для девелоперов, позволяющий возводить здания разные по позиционированию по одной технологии. Если речь идет о строительстве жилья «эконом» класса, то типовые фасадные решения (панели НСП) позволяют минимизировать затраты на возведение «коробки» зданий на металлокаркасе, что, в свою очередь, будет влиять на цену квадратного метра.
Для девелопера. Из-за отсутствия «массовой» застройки с использованием подобной технологии именно в России пока сложно уверенно называть какие-либо цифры, касающиеся себестоимости. Это зависит от множества региональных факторов, этажности, требуемых объемно-планировочных решений.
Расчеты нашего инженерного центра показывают, что для типовых жилых объектов эффективно спроектированный металлокаркас по стоимости будет на 5-10% дешевле монолитного аналога. Исследования наших британских коллег из Института стальных конструкций (SCI) также показали, что стоимость возведения жилого дома сокращается на 6% по сравнению с традиционной монолитной технологией (на примере 6-этажного дома).
Активному применению технологии «стального каркаса» в жилищном секторе препятствуют стереотипы, которые сложились вокруг данной темы («ненадежность технологии», «длительные сроки согласования», «отсутствие квалифицированного рабочего персонала» и т.д.). Если сравнивать все технологии для реализации объектов жилого назначения, то мы увидим, что конкурентные преимущества стального строительства имеют гораздо большую значимость для девелоперов, нежели те опасения и стереотипы, которые легко можно нивелировать в процессе «наработки» практики.
Мы считаем, что в России есть все предпосылки для успешного использования данной технологии не только в промышленном сегменте, но и в гражданском строительстве.
Во-первых, у нас существует избыток производственных мощностей по стальному прокату, существует множество производителей стальных конструкций, а также монтажных организаций.
Во-вторых, АРСС активно занимается системной работой по повышению возможностей проектировщиков, совместно с ведущими научными институтами ведет разработку новых строительных норм, пособий по проектированию с применением стальных конструкций.
Поэтому, при благоприятном развитии событий (внесении необходимых изменений в нормативную базу, успешной реализации пилотных проектов в гражданском строительстве, которыми сейчас занимается Ассоциация, повышении уровня знаний проектировщиков) доля строительства многоэтажных зданий на стальном каркасе увеличится до 20% в 2020 году.